심규환 법무사

[사례]

◯ 10년 전에 소유권이전청구권 가등기를 하였음

◯ 그런데 가등기를 하고 나서 10년 경과하면 소멸시효 완성으로 가등기가 말소될 수 있다는 말을 듣게 되었음

◯ 그래서 지금이라도 가등기에 기한 본등기절차 이행청구를 하려고 하는데, 승소할 수 있는지 여부

[검토]

1. 매매예약에 의한 가등기는 소유권이전청구권의 순위를 보전하는 효력을 가지고 있습니다. 그런데 이러한 가등기에 기한 소유권이전등기청구를 하려면 매매의 효력을 생기게 하는 매매예약 완결의 의사표시를 하여야 합니다.

2. 이와 관련하여 판례는 “예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력이 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다. 한편 당사자 사이에 약정하는 예약완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다”고 판시하고 있습니다(대법원 2016다42077 판결).

[결론]

1. 따라서 본등기절차이행소송의 승소여부는 먼저 매매예약서에 명시된 매매예약의 완결일자를 확인하고, 그 완결일자를 기준으로 판단하여야 합니다. 매매예약 완결권의 행사기간 내에 매매예약의 완결권을 행사하고 10년이 지나지 않았다면 소를 제기하여 승소할 수 있으나, 10년이 경과하였다면 제척기간이 지나서 승소하기 어려울 것으로 판단됩니다.

2. 반면 매매예약 완결권의 행사기간이 따로 없다면 매매예약이 성립한 때부터 10년 경과하였다면 역시 제척기간의 지나서 승소하기 어려울 것입니다.

3. 만일 매매예약서를 분실하여 매매예약의 완결일자를 입증할 수 없거나 매매예약서에 매매예약의 완결일자가 명시되지 않았다면, 가등기경료일 이전에 매매예약이 성립되었다고 볼 것이므로, 매매예약완결권은 위 예약이 성립한 때부터 10년 이내에 행사하여야 했음에도 이를 행사하지 않은 것이 명백하므로, 10년의 제척기간의 경과로 소멸되었다고 볼 것입니다.