[사례]

◯ 법인에서 직원에게 임차보증금의 50%을 지원하여 직원과 공동임차인으로 임대차계약을 체결함

◯ 직원이 전입신고 후 거주하고 있으나 확정일자를 받지 아니함

◯ 임대인이 개인회생을 신청하였는데, 이 경우 법인명의로 지원해 준 보증금의 50% 에 대하여 법인은 대항력이 없어 경매절차에서 배당을 받을 수 없는 것인지, 임대인은 개인회생절차에서 어떻게 되는 것인지 여부

[분석]

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인이 확정일자를 받고 주택을 인도받아 전입신고를 마치게 되면 대항력을 갖게 됩니다. 대항력을 갖추게 되면 임차보증금을 반환받을 수 있는 권리를 계약당사자인 임대인 뿐만 아니라 임대인이 집을 매도하면 양수인에게도 주장할 수 있습니다. 또한 임차된 주택이 경매되면 배당을 요구하여 다른 채권자보다 우선적으로 임차보증금을 배당을 받을 수 있습니다.

2. 그런데 위 사례와 같이 법인이 임차보증금의 일부를 부담하였을 뿐이고 대항력은 직접 거주하는 직원만이 갖춘 경우는 어떻게 판단할지 여부에 대하여, 판례는 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력요건을 갖추게 되면, 그 대항력은 임대차 전체에 미친다고 판시하고 있습니다(대법원 2021다238650). 즉 법인에게도 직원이 갖춘 대향력의 효력이 미친다는 것입니다.

3. 임대인이 개인회생을 신청한 경우에, 임대인은 암차인을 보증금반환채권자로 개인회생 채권자목록에 기재하고, 반환해야 할 임차보증금액을 임대인의 채무에 포함시키게 됩니다. 대항력이 있는 임차권자는 개인회생절차에서 근저당권자와 같은 별제권자에 준해 변제를 받게 됩니다.

[결론]

1. 따라서 법인이 부담한 50%의 보증금에 대하여 경매절차에서 우선변제권이 있고, 새로운 임대인에게 임차보증금을 반환받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

2. 임대인이 개인회생을 신청하여 개인회생인가를 받게 되면 변제계획에 따라 변제를 받을 수 있으며, 다른 근저당권자 등이 경매를 신청하면 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.